上一期
我们介绍了
今天，让我们继续学习
所有权分编的内容吧！
03
＃所有权分编＃
1、征收补偿
第条第二款规定：征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。与《物权法》第42条相比，增加了“农村村民住宅、其他”。
本条修改是为了与年新修订的《土地管理法》保持一致。《土地管理法》第48条第二款规定：“征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用”，两个条文在表述上是完全一致的。虽然《土地管理法》之前法律未明确规定“农村村民住宅”属于征收补偿范围，但实际征收过程中也是列入属于征收补偿范围的，所以《土地管理法》和民法典做如此修改，起到的是一个强调的作用，以特别强调对农村村民住宅的保障。
2、无居民海岛
第条规定：无居民海岛属于国家所有，国务院代表国家行使无居民海岛所有权。
本条属于新增加的内容，但《中华人民共和国海岛保护法》中有同样的规定，该法第四条规定：“无居民海岛属于国家所有，国务院代表国家行使无居民海岛所有权”。该法自年3月1日起施行，《物权法》在此之前已经出台，故《民法典》将本条作为新增内容写入。但民法典第条已经规定：“法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权。”本条后半句与该条第二款完全重复，有点累赘。
3、集体经济组织成员知情权
第条规定：农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。集体成员有权查阅、复制相关资料。
本条后段系新增加的内容。在农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组未履行集体财产公布义务的情况下，赋予集体经济组织成员以查阅、复制权。如果集体经济组织成员的查阅、复制权受到侵害，即集体经济组织拒绝集体成员查阅、复制，集体成员当然可以寻求司法救济。由此，本条也创设了一个新案由、一种新的案件类型，目测将有一大波集体经济组织成员知情权的案件袭来。
从法条来说，此类案件还有三个疑难。一是，何为“集体成员”？即如何确定此类案件的原告资格。依户籍确定，还是依社员证确定（很多集体经济组织有社员证）？有些集体经济组织是以家庭为单位的，那么是户主有资格做原告，还是家庭成员中每个人都有资格做原告？二是，相关资料中的“相关”具体包括哪些内容？三是，诉讼是否需要有前置程序，即集体成员申请查阅、复制相关资料遭拒后，才能寻求司法救济？上述问题有待于司法实践的摸索和完善，同时不排除最高法院出台相关司法解释的可能。
4、居民委员会对设立业主大会、业主委员会的指导义务
第条第二款规定：地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。本条与《物权法》第75条相比，增加了“居民委员会”。
现有的行政法规和部门规章仅规定县级房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会的设立负有指导义务。如国务院《物业管理条例》第10条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会。住房和城乡建设部制定《业主大会和业主委员会指导规则》第6条规定，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。本条将业主大会、业主委员会设立的指导责任进一步下放至居民委员会，不仅在基层社会治理上具有重要意义，对司法实践也有重要影响。法院在审理涉及业主大会、业主委员会的案件时，应当多听取居民委员会的意见，这样更有利于查清事实、分清是非。
5、业主共同决定事项
第条改动非常大。首先，扩大了业主共同决定事项的范围。一是对“管理规约”进行重新界定。《物权法》第76条将业主共同决定事项中的管理规约限定为“建筑物及其附属设施”的管理规约，略显含混不清。比如，关于小区绿化的管理规约是否属于需要业主共同决定的管理规约？（也就是说，小区绿化是否属于“附属设施”？）。现有条文将“建筑物及其附属设施”删去，使得“管理规约”的内涵更加明确，即涉及整个小区所有公共事务的管理规约，都属于业主共同决定事项。二是增加第八项“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”。《物权法》第76条第一款第（七）项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”本是一个开放性条款，“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”本就属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，单从这点来看，本项似乎无增加的必要。但是，这两者的表决方式是不一样的（下面将讲到）。故本处修改除了强调“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”重要性以外，主要还是为了将涉及该部分事项的表决规则与其它事项加以区别（具体见下文）。
其次，在表决规则上作了根本性的修改。无论何种事项，均需专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。在此基础上，再考虑同意率的问题，对于“筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”的，需要经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；对于其它事项，需要经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
总之，除了复杂的计算规则需要厘清之外，本条修改还有三个要点需要掌握：一是设置了表决参与率，这是表决有效的前提。二是以参与表决的票数为基数计算同意票数。三是将物业维修基金的使用和筹集区分开，对于使用维修基金需要“双过半”，筹集维修基金则需要“双四分之三”。
6、维修基金使用
维修基金问题是本次民法典修改的重要内容之一。除前述第条将维修基金的筹集、使用区分开，并设置不同的表决规则以外，第条明确列举了可以使用维修基金的共有部分范围，删除“水箱”、增加了“屋顶、外墙、无障碍设施”。根据“建筑物区分所有权司法解释”第3条第一款，共有部分包括“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明灯附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”。本条增加列举屋顶、外墙、无障碍设施，使得可以使用维修基金的共有部分更加明确化，值得肯定。但把“水箱”删除笔者难以理解，是因为水箱不是共有部分，还是水箱被“等”所涵摄，不需要列举？笔者观点，水箱属于共有部分，可以使用维修基金。
第条扩大了维修基金的使用目的，增加“更新和改造”，这有利于解决老旧小区面临的实际难题。
第条增加了业主大会或者业主委员会紧急情况下动用维修基金的决定权。需要注意的是，此种情况下维修基金只能用于“维修”，而不能用于更新和改造。当然，换个角度来说，“更新和改造”是不可能“紧急”的，只有“维修”才可能“紧急”，所以将此种情况下使用维修基金限于“维修”，是“紧急情况”的应有之意。但何为紧急情况？没有说明，笔者认为，紧急情况应当是指共有部分存在重大安全隐患，如果不立即维修将严重威胁小区居民和相关群众的生命、人身和财产安全，当然具体情形需要在司法实践中予以类型化。
7、共有部分收益归属
第条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
本条系新增内容。但利用业主的共有部分产生的收入，法理上属法定孳息，法定孳息一般以归属于原物的所有权人、持有人或者原物的合法占有人为原则。司法实践中，法院已经处理过多起物业公司、开发商侵占业主共有部分收益，业主大会或者业主委员会起诉物业公司、开发商要求返还的案件，笔者也承办过相关案件。故本条其实是对法理和司法实践的一种确认，同时对实践中屡见不鲜的物业公司、开发商侵占业主共有部分收益，具有重要的宣告意义。司法实践中的难题在于何为“合理成本”？这个问题既需要物业公司、开发商等侵占人举证，同时需要法院在个案中根据实际情况予以斟酌，同时不排除在个案中委托司法审计鉴定。
8、物业服务企业的治理义务（治理权）
第条系新增条文，其中第一款物业服务企业与小区业主的权利义务关系，可以通过《合同编》新增的“物业服务合同”予以调整。
值得