为落实关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区意见提出的“促进社会治理现代化”要求，福田区住房和建设局与相关街道办创新思路，在建立房屋安全监管常态化、提升既有建筑管理智能化专业化上先行先试，推出既有建筑智慧管理新模式，综合应用BIM、大数据、云计算、人工智能等技术，对福田全区既有建筑安全特别是幕墙建筑实现智能管控，并形成多方参与、隐患发现、协作管理、记录跟踪、归档备案的闭环工作机制，营造共建共治共享社会治理新格局。
“传统既有建筑管理模式难度大、任务重，单靠一方的力量远远不够。我们希望充分调动行业全链条的各方资源，让协作融入到管理中，各方可以通过接入平台提高管理效率，降低管理成本，让每个动作都有记录，让每件事情都能追溯，让每个问题都有处理依据和参考，实现全链条信息互通互联，协同建立透明高效的新生态，为守护公共安全贡献各方力量。”福田区住房和建设局相关负责人表示。
深度调研既有建筑全方位“体检”实现既有建筑管控数据化
城市房屋安全是一项综合性工作，关乎重大公共利益和群众生命财产安全。今年5月1日正式实施的《深圳市房屋安全管理办法》（下称《办法》）强化了房屋安全责任人的主体责任，明确了其定期检查、进行房屋安全检测鉴定、对危险房屋及时解危等法定义务。房屋安全责任人因履行上述责任产生相关费用的，可以按规定使用物业专项维修资金。
考虑到深圳市既有建筑广泛采用建筑幕墙作为外围护结构，《办法》对建筑幕墙安全管理设立专章，要求房屋安全责任人按照规定，正常使用的建筑幕墙至少每6个月进行一次例行安全检查，每5年进行定期安全检查，在极端恶劣天气前后和各种灾害情形下开展幕墙的专项安全检查。
据统计，福田区约有多栋建筑含幕墙。针对既有建筑幕墙的现状与管理上存在的问题与痛点，今年7月份，福田区住房和建设局率先与深圳市智慧建筑创新科技有限公司成立专项工作小组，就构建既有建筑智慧管理系统工作开展一系列会谈，明确以城市既有建筑幕墙管控为切入点，综合应用BIM、大数据、云计算、人工智能等技术，搭建可视、可控、可预警的建筑综合服务平台。
为构建该平台，福田区住房和建设局做了极具前瞻性的深度调研和系统布局，并已在前期委托第三方专业机构用半年时间对全区栋既有建筑进行全方位“体检”。该平台是基于GIS+BIM技术，结合高精度无人机采集，在云端对真实世界进行三维复现，生成真实世界的三维浏览图，从不同角度观察生命线工程的空间位置、相互关系等信息，实现对福田范围内的房屋结构、建筑幕墙、建筑边坡等既有建筑信息采集及全方位可视化管理。
福田区既有建筑智慧管理系统同时建立了建筑信息数据收集渠道，可快速获取建筑的外观、尺寸、类型、构造等档案类信息，并将建筑全生命周期（如立项、施工、竣工、投入使用及后续的维护管理，直至拆除或重建等）集成至政府综合数据平台，以达到对城市建筑“高效率、高保真、高科技”智慧化管控。
风险预警多端共享事前预警形成既有建筑管控系统化
从“事后维修”到“事前预防”一直是既有建筑管理中的难点。福田区通过既有建筑智慧管理系统大数据的分析功能，可实现对建筑所有历史维修、检测数据进行分析，结合静态和动态的信息可提前预测风险点。
既有建筑智慧管理系统前端通过对楼宇过往数据的碎片化整理分析，结合物联网联动感知系统，实现对城市建筑的开启窗等建筑隐患点进行实时状态的监控，以获取实际的灾情情况及相关灾情规律。同时，系统平台通过终端设备对材料性能现状、结构位移数据和环境信息的解析采集，设立预警响应，并评定预警等级。系统后台则连接着楼宇物业管理端、检测机构端、施工企业端以及政府管控端，多端共享系统上的数据信息，做到一体联动、事前预警。
在特大台风灾害来临前，系统能计算台风登陆路径及破坏面积，同时对系统中记录的楼宇进行大数据分析，结合楼宇所在位置（经纬度）、高度、年限、历史维修或检测问题记录等，得出可能存在的不同风险点，风险点划分为高风险、一般风险、轻微风险三个等级。在特大台风正式登陆前一周，系统将分析结果通过消息提醒发送至物业管理人员的手机上，物业根据风险点的提醒提前进行维修或加固，减少台风带来的直接经济损失。
福田区既有建筑智慧管理系统还能实现对材料的预警。幕墙组成包含密封胶、铝板、螺栓等数十种材料，每种材料均有其寿命。该系统中已记录不同楼宇材料投入使用时间、品牌及厂家，在材料使用时间即将到达其设计年限或已经超过时，系统将发送风险提醒及建议处理意见至街道办、房屋安全责任人，督促其开展维修或检测工作，从而推进行业治理从低效到高效、从被动到主动、从粗放到精准的转变。
“当系统发现某栋楼宇存在不良行为，包括逾时未完成例行安全检查、施工过程记录丢失、工程保险过期等，系统将发出风险提醒，同时该提醒亦同步传送至住建局、街道办等部门，督促物业进行相应处理。”福田区住建局相关负责人表示，根据《办法》，房屋存在结构安全隐患的，房屋安全责任人应当按照规定采取安全防护措施及时消除安全隐患，被确认为危险房屋的，在治理、解危前不得用于出租或者生产经营活动。
一键管控复杂的规范程序化繁为简做到既有建筑管控专业化
看似“高大上”的既有建筑智慧管理系统，使用起来其实很简单。该系统平台覆盖三个终端，即手机端、iPad端和Web电脑端。幕墙管理者只需通过一个手机、一个iPad或一台电脑，就可轻松准确地在屏幕上解决传统既有建筑幕墙工程高空维修难以准确定位问题点、隐蔽部分不可查等痛点。
福田区既有建筑智慧管理系统通过引入深圳权威学术机构与检测机构，搭建高效透明的管控平台，专门设置有一键管控功能模块，如一键快速报检报修、一键方案审核、一键工程项目验收、一键获取检测及竣工报告等，实现高效透明无纸化办公、信息及时同步的同时，系统平台也将行业的咨询、工程施工作业人员培训、勘察及采集、现场操作方案等各个环节标准化，力求实现智能标准化管控。
以维修为例。常见幕墙问题为玻璃破碎、漏水等，处理不好容易形成二次灾害。物业管理人员需进行幕墙维修或检测的点位主要有两种来源：一是例行检查中经评定为维修和检测的点位；二是在日常管理中，物业管理人员上报发现的幕墙问题。
自己上报的点位如何记录在系统中呢？在福田区既有建筑智慧管理系统平台上，物业管理人员可手动添加待办事项，在模型上定位问题点的位置，填写相关信息后点击提交，系统就会自动记录该点位的状态为待维修。
系统同时提供已经过资质审核合格的供应商库，可供物业人员选择。在系统库中选择合格供应商后，系统上会自动生成一个作业过程记录，作业过程由供应商通过手机上传，维修的步骤、维修的部位、作业人员等信息一览无遗。物业人员可通过手机系统查看维修进度情况及作业是否符合要求。维修完成后，物业人员可在系统上查看供应商提交的维修报告，确认无误后点击验收完成，同时可对该施工单位进行评分，施工单位的累计评分会同步至系统服务器，该维修点完成后，维修记录由系统进行存档。
深度拓展应用范围将扩大至消防、边坡等领域
日前，福田区住房和建设局已召开福田区既有建筑智慧管理系统应用与培训动员会。福田区应急管理局、各街道办、深圳市幕墙学会、深圳市智慧建筑创新科技有限公司、市建研检测公司、相关物业公司等单位近人参会。
会上，福田区住房和建设局对既有建筑智慧管理系统的概况和使用方法进行详细介绍。目前，辖区内工作人员已初步熟悉系统的操作使用。下一步，福田区住房和建设局将坚持“强化指导，试点先行，以点带面，全面推动”原则，推动系统广泛应用。
据了解，福田区既有建筑智慧管理系统目前准备启动二期建设，二期计划围绕5G+AI方向重点发展，应用范围扩展到既有房屋、建筑边坡、高空避难层、违章建筑、消防管理等。未来，该系统有望成为城市既有建筑管理集成化的“航空母舰”，并实现“一站式”“智能化”综合管理。
撰文：叶淑萍摄影：鲁力